كم تبلغ الدفعة الأولى المطلوبة في الإمارات؟
يحدّ المصرف المركزي الإماراتي المبلغ الذي يمكن للمصرف أن يموّله من قيمة العقار. فالمقيم الوافد الذي يشتري مسكنه الأول الجاهز بقيمة تصل إلى 5 ملايين درهم يمكنه الحصول على تمويل حتى 80%، فتكون الدفعة الأولى 20% على الأقل، وتصبح 30% إذا زادت القيمة على 5 ملايين. أما المواطن الإماراتي فيحصل على تمويل حتى 85% (دفعة أولى 15%) إذا لم تتجاوز القيمة 5 ملايين، و75% فيما زاد على ذلك. وفي المسكن الثاني أو الاستثماري ينخفض الحد إلى 60% للوافدين و65% للمواطنين، أما العقارات على الخارطة فحدها 50% للجميع. وتنبهك الحاسبة إذا كانت دفعتك الأولى أقل من هذه الحدود.
التكاليف المقدمة التي ينساها كثيرون
الدفعة الأولى ليست كل ما تحتاجه من نقد. ففي دبي تتقاضى دائرة الأراضي والأملاك رسوم نقل ملكية قدرها 4% من السعر، و0.25% من قيمة التمويل لتسجيل الرهن. ويدفع أغلب المشترين أيضًا عمولة وسيط قدرها 2%، وتتقاضى المصارف رسوم ترتيب تمويل تصل إلى 1% من قيمته، وتُضاف ضريبة القيمة المضافة 5% على الاثنتين. فعلى شقة بقيمة 1.5 مليون درهم مع دفعة أولى 20%، يبلغ ذلك نحو 107,000 درهم فوق الدفعة الأولى البالغة 300,000 درهم. وتختلف الرسوم في الإمارات الأخرى، ولذلك يمكن تعديل كل نسبة في الحاسبة.
أسعار الفائدة والفترات الثابتة والإيبور
تكون أغلب القروض العقارية في الإمارات بفائدة ثابتة في السنة الأولى حتى الخامسة، ثم تتحول إلى فائدة متغيرة تُحسب عادةً على أساس الإيبور لثلاثة أشهر مضافًا إليه هامش. وتستخدم هذه الحاسبة سعرًا واحدًا طوال المدة، فاعتبر النتيجة دليلًا تقريبيًا، وجرّب سعرًا أعلى لترى أثر ارتفاع الفائدة بعد انتهاء الفترة الثابتة. فحتى الفرق الصغير مهم على مدى 25 سنة: على تمويل قدره 1.2 مليون درهم، يضيف الانتقال من 4% إلى 5% نحو 680 درهمًا إلى القسط الشهري ونحو 204,000 درهم إلى إجمالي الفوائد.
نسبة عبء الدين وما يمكن أن يموّله المصرف
تحدّ قواعد المصرف المركزي مجموع أقساط ديونك الشهرية، بما فيها قروض السيارات والحد الأدنى لسداد البطاقات الائتمانية، بـ50% من دخلك الشهري. أضف دخلك لترى النسبة التي سيستهلكها القسط العقاري منه. فإذا تجاوزت 50%، فالأرجح أن يعرض عليك المصرف تمويلًا أصغر أو مدة أطول. وتنظر المصارف أيضًا إلى العمر، إذ لا يمول أغلبها الوافدين الموظفين إلا حتى سن 65، وقد يقصّر ذلك المدة المعروضة عليك. واستخدم جدول السداد السنوي لترى سرعة انخفاض الرصيد.